La ley devuélveme mi casa a dos años de su entrada en vigencia.

La ley devuélveme mi casa a dos años de su entrada en vigencia.

A casi dos años de la entrada en vigencia de la Ley “Devuélveme mi Casa” es interesante plantearse si aquella ha tenido el efecto esperado para aquellos arrendadores que debían lidiar con arrendatarios morosos y largos juicios que, a menudo, tenían una duración de un año sólo en primera instancia.

Esta ley tuvo como objetivo disminuir los tiempos y costos de estos juicios frente a los arrendatarios que dejaban de pagar la renta, quienes, sabiendo que los juicios eran extensos, muchas veces se beneficiaban de esta situación.

En nuestra experiencia, hemos podido advertir que la ley ha surtido frutos y ha sido, para muchos arrendatarios, el alivio a la problemática que los aquejaba.

En primer lugar, debe considerarse que este breve procedimiento, denominado “monitorio”, sólo aplica para el caso de no pago de las rentas de arrendamiento y de las cuentas de consumo o gastos comunes adeudadas.

En segundo lugar, éste tiene por objeto que el tribunal ordene al arrendatario, en una misma resolución, pagar las rentas adeudadas dentro de un breve plazo de días corridos, o en el evento de que el deudor no pague, no comparezca o no se defienda, le ordene restituir la propiedad, mediante el “lanzamiento” o desalojo de éste y todos los otros ocupantes, incluso, con auxilio de la fuerza pública.

En este sentido, si el arrendatario no paga dentro de plazo o no se defiende en juicio, la primera y única resolución del tribunal hace las veces de una sentencia para proceder con Carabineros a su desalojo, sin más preámbulos.

Incluso, si el arrendatario pagare parcialmente lo adeudado, el procedimiento monitorio sigue adelante por el saldo restante, pudiendo llegar a su desalojo si no paga la totalidad de lo adeudado, más intereses y costas.

En tercer lugar, el arrendatario sí puede defenderse en este procedimiento luego de su notificación dentro de un breve plazo, para lo cual debe acompañar documentos fundantes, cuyos fundamentos serán previamente calificados por el tribunal. Entonces, si el tribunal considera que hay motivo o fundamento plausible de la defensa, entonces este procedimiento se termina y se debe iniciar el tradicional procedimiento sumario, debiendo probarse las alegaciones de las partes.

Sin embargo, en la práctica, pocas veces los arrendatarios morosos se defienden en juicio de cobro de rentas, y desde aquí lo relevante e interesante de esta ley: antes, estos arrendatarios morosos sabían que tenían “tiempo” para seguir haciendo uso y goce del inmueble de forma extendida en el tiempo, por la pública y conocida demora de los juicios civiles, de manera que preferían extender su ocupación en el inmueble el máximo de tiempo posible, sin necesidad de requerir defensa de abogado ni de incurrir en ningún costo.

Hoy, y hace casi dos años de la entrada en vigencia de la ley “Devuélveme mi Casa”, ocurre una situación similar con los arrendatarios morosos, esto es que, por regla general, no se defienden en juicio, de manera que han tornado que efectivamente el procedimiento monitorio, en la gran mayoría de los casos, surta sus efectos, disminuyendo los costos y tiempos para los arrendatarios.

En este sentido, antes se daba la disyuntiva que aún si el arrendatario no se defendía, se debía llevar adelante un juicio en su totalidad hasta llegar a la sentencia, luego de la cual recién se podía solicitar el desalojo con fuerza pública. Pero, a partir de esta ley, es la primera resolución del tribunal la que permite, en caso de no pago y no oposición del arrendatario, desalojarlo de la propiedad junto a los demás ocupantes, de manera que, en la práctica, la ley devuélveme mi casa ha venido en amparar una situación que aquejaba a muchos arrendadores, permitiéndoles tener su propiedad de regreso en un tiempo razonable que, para los tiempos que conlleva, en general, la justicia resulta considerablemente corto.

Para asesorarte al respecto de este asunto escríbenos a: info@moragaycia.cl