Ley de Copropiedad Inmobiliaria: su reforma y el análisis de su funcionamiento en el tiempo.

Ley de Copropiedad Inmobiliaria: su reforma y el análisis de su funcionamiento en el tiempo.

1. Introducción.

La Ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, promulgada hace más de dos años (específicamente, el 13 de abril de 2022), marcó un hito en la regulación de las copropiedades en Chile, reemplazando la legislación anterior de 1997 y respondiendo a las nuevas necesidades y desafíos que presentaban las comunidades residenciales.

Si bien, este cambio legislativo buscó y, de paso, logró modernizar y optimizar el marco normativo inmobiliario incorporando avances significativos que abarcan desde la creación de registros públicos para administradores hasta la mejora en la seguridad de los condominios y la inclusión de medidas que favorecen la convivencia por medio de la introducción de mecanismos de mayor transparencia, participación y apoyo tanto a las comunidades como a las autoridades, no es menos cierto que, como toda ley, ha presentado algunos obstáculos y nuevos desafíos los cuales serán objeto de análisis en esta publicación a raíz de la ley 21.650 publicada el 30 de enero del año 2024, la cual viene a reformar a la llamada “Ley de Copropiedad Inmobiliaria”.

2. La complejidad administrativa y el uso de un reglamento estándar.

Uno de los principales problemas que surgieron a propósito de la ley 21.442 era precisamente que, el reglamento estándar para los condominios debía ser aprobado por un proceso que involucraba una consulta pública y la sanción mediante el reglamento establecido en la propia ley.

En la práctica, este procedimiento era complejo, lento y burocrático, lo que generaba incertidumbre en los condominios que no contaban con un reglamento propio.

En virtud de esto, la ley 21.442 realiza un gran trabajo al aclarar que el reglamento estándar ya no necesita someterse a consulta pública ni ser sancionado por el reglamento de la ley. Ahora, el reglamento estándar debe ser aprobado simplemente mediante una resolución exenta del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Este cambio evidentemente simplificó el proceso y redujo los tiempos de espera para que los condominios puedan operar bajo un marco reglamentario claro y definido.

Además, en la legislación anterior, se establecía que, en caso de no tener un reglamento propio, los condominios debían inscribir el reglamento estándar en el Conservador de Bienes Raíces. Esto implicaba un costo y una carga administrativa adicional, complicando la implementación del reglamento en muchos casos.

Al respecto, la modificación elimina la obligación de inscribir el reglamento estándar en el Conservador de Bienes Raíces, haciendo de este proceso, uno mucho más ágil y menos costoso para los condominios, ya que sólo deben aprobar el reglamento tipo a través de la resolución del Ministerio.

3. De la aplicación retroactiva de las modificaciones.

La modificación establece que los cambios introducidos en el artículo 1° transitorio tienen efecto retroactivo desde el 13 de abril de 2022, lo que impacta situaciones previas a la publicación de la Ley 21.650. Esto busca resolver problemas que pudieron haberse generado en los condominios que, desde la fecha mencionada, ya operaban bajo un reglamento estándar sin la debida formalización.

La retroactividad, viene a garantizar que esos condominios puedan regularizar su situación conforme a las nuevas disposiciones, evitando conflictos legales y administrativos.

De todos modos, esta situación en particular, podría generar la necesidad de realizar ajustes retrospectivos en los reglamentos de algunos condominios para así encontrarse en cumplimiento de las nuevas disposiciones, lo que no deja de ser problemático desde una perspectiva crítica.

4. Conclusiones.

La Ley 21.650 aborda principalmente problemas de complejidad administrativa y falta de claridad en la aprobación del reglamento estándar para los condominios. Con la modificación, se facilita el proceso de implementación del reglamento tipo, se eliminan trámites que resultaban innecesarios como la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, y se establece un plazo claro para que los condominios aprueben su reglamento propio.

Además, la retroactividad de la modificación garantiza que los condominios previos a la ley también se adecuen a las nuevas disposiciones sin generar incertidumbres.

En conjunto, estos cambios simplifican la gestión de los condominios y brindan mayor certeza jurídica a los propietarios y administradores.

En conclusión, las modificaciones introducidas por la Ley 21.650 representan un paso importante hacia la simplificación y agilización de la gestión inmobiliaria específicamente en lo que respecta a la Copropiedad, lo que facilita la operación de los condominios y mejora la claridad jurídica en su funcionamiento.

Este tipo de reformas no solo optimizan los procesos internos de los condominios, sino que también constituyen una gran ayuda para los potenciales compradores de viviendas.

En un mercado inmobiliario que se ha visto erosionado por el alza de precios y los efectos prolongados de la pandemia, estas modificaciones brindan mayor certeza y confianza, lo que puede incentivar la inversión y dinamizar el sector, beneficiando tanto a los compradores como a los desarrolladores y gestores del negocio inmobiliario.

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